Информация УФНС РФ по Оренбургской обл. от 15.12.2008 г № Б/Н
Вычет при продаже имущества
Налогоплательщики могут уменьшить свои доходы на сумму денежных средств, которую они получили при продаже имущества (п. 1 ст. 220 НК РФ).
Данный вычет предоставляется при продаже недвижимого и иного имущества.
К недвижимому имуществу, при продаже которого можно применить вычет, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе .
К иному имуществу относятся, в частности, автомобили, нежилые помещения, гаражи. Вычет можно применить и при продаже доли в праве общей долевой собственности на это имущество. Долю в имуществе надо отличать от доли в праве общей долевой собственности. Под долей имущества следует понимать долю, выделенную в натуре и признаваемую объектом индивидуальной собственности, например комнату.
А как налогоплательщику определить, что находится у него в собственности: комната, выделенная в натуре, или доля в праве общей долевой собственности? В этом случае поможет свидетельство о праве собственности. В нем сделана запись в соответствии с Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащим описание объекта недвижимого имущества.
Именно такими сведениями руководствуются налоговые органы при предоставлении имущественного вычета.
Кроме того, стоит отметить, что Минфин России считает, что имущественный вычет предоставляется именно по имуществу, указанному в свидетельстве о государственной регистрации права.
Обратите внимание!
Имущественный налоговый вычет не предоставляется при продаже ценных бумаг.
Имейте в виду, что к имуществу не относятся имущественные права (п. 2 ст. 38 НК РФ), в связи с чем при их реализации имущественный вычет заявлен быть не может. Это значит, что и при продаже доли в уставном капитале, уступке права требования по договору долевого строительства, которые являются имущественными правами, вычет не применяется.
В КАКОМ РАЗМЕРЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ВЫЧЕТ
Размер вычета различается в зависимости от срока, в течение которого имущество находилось в собственности налогоплательщика.
Если имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной от его продажи. Если менее трех лет, то в сумме, не превышающей 1000000 руб., полученной от продажи жилой недвижимости и земельных участков, и 125000 руб. при продаже иного имущества.
КТО НЕ ВПРАВЕ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ ВЫЧЕТОМ
Имущественным вычетом не вправе воспользоваться индивидуальные предприниматели, если они осуществляют продажу имущества в рамках своей предпринимательской деятельности .
Если же имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то при его продаже индивидуальный предприниматель вправе применить имущественный вычет.
ЕСЛИ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК ОДНОВРЕМЕННО
ПРОДАЕТ НЕСКОЛЬКО ОБЪЕКТОВ ИМУЩЕСТВА
Предельные размеры имущественного налогового вычета (1000000 или 125000 руб.) применяются в целом по всем доходам, полученным от продажи определенной категории имущества . При этом неважно, сколько объектов такого имущества продал налогоплательщик - один или несколько. То есть этот вычет предоставляется не пообъектно.
Указанный в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ порядок использования имущественного вычета при продаже нескольких объектов имущества закреплен в налоговой декларации по НДФЛ. Ее форма и Порядок заполнения (далее - Порядок) утверждены приказом Минфина России от 29.12.2007 N 162н.
Как следует из листа Ж1 декларации и абз. 5 и 6 п. 2 разд. XVI Порядка, общая сумма имущественного налогового вычета по доходам от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не должна превышать 1000000 руб. за налоговый период.
ЕСЛИ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКИ ПРОДАЮТ ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО
Если реализуется имущество, находящееся в общей долевой собственности, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Добавим, что отказ от имущественного налогового вычета в пользу другого совладельца Налоговым кодексом РФ не предусмотрен.
ЕСЛИ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИК ПРОДАЕТ ДОЛЮ В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ
Если продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, то имущественный вычет применяется собственником в полном объеме без распределения общей суммы вычета между другими собственниками имущества.
ЗАМЕНА ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА
Налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Такие расходы должны быть документально подтверждены.
При замене вычета на расходы нужно также учитывать следующее.
Если вы одновременно продаете несколько объектов имущества, относящихся к одному виду (например, квартиру и комнату, которые находятся в собственности менее трех лет), то заменить вычет на расходы должны в отношении всех продаваемых объектов. То есть такая замена не может производиться выборочно (в частности, нельзя в отношении квартиры применить имущественный вычет, а в отношении комнаты заменить вычет на расходы). Замена либо производится в отношении всех проданных объектов, либо вообще не производится.
Если продаются объекты, которые относятся к различным видам имущества (например, жилой дом, находящийся в собственности менее трех лет, и автомобиль), то в отношении одного объекта может быть применен вычет, а в отношении другого вычет может быть заменен на расходы.
Отметим, что такой подход обусловлен различиями в порядке расчета вычетов по объектам, которые относятся к разным видам имущества. Это следует из абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
РАСХОДЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПОЛУЧЕНИЕМ ДОХОДОВ
Расходы, связанные с получением доходов, включают в себя:
- затраты на приобретение имущества;
- затраты, связанные с продажей имущества.
Затраты на приобретение имущества вы несете, когда оплачиваете его стоимость.
НЕОДНОКРАТНОСТЬ ПРАВА НА ВЫЧЕТ
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. НК РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества может применяться столько раз, сколько раз налогоплательщик будет совершать операции по его продаже.
КЕМ И КОГДА ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ ВЫЧЕТ
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется налоговым органом (п. 2 ст. 220 НК РФ). Таким образом, налоговый агент (в частности, работодатель) данный вычет не предоставляет.
Вычет предоставляется по окончании года, в котором получены доходы от продажи имущества, на основании заявления физического лица, представляемого в налоговый орган вместе с налоговой декларацией.
Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, то помимо декларации и заявления на вычет необходимо представить документы, подтверждающие такие расходы. В их числе гражданско-правовые договоры (купли-продажи и иные), платежные документы (приходные кассовые ордера, чеки ККТ, банковские выписки и т.п.).
Заместитель начальника
отдела налогообложения
физических лиц
Управления ФНС РФ
по Оренбургской области
О.И.ДЕРЯБКИНА