Приложение к Решению от 25.12.2012 г № 557 Правила
Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город оренбург»
Правила землепользования и застройки муниципального образования "город Оренбург" (далее - Правила) являются муниципальным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", иными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Оренбургской области, Уставом муниципального образования "город Оренбург", Генеральным планом города Оренбурга на период до 2025 года, утвержденным решением Оренбургского городского Совета от 10.10.2008 N 674, а также с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития муниципального образования "город Оренбург", охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.
Часть 1Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений
Глава 1.Общие положения
Статья 1.Основные понятия и термины, используемые в Правилах
Понятия "муниципальное образование", "город Оренбург", "город" в соответствии с Уставом города Оренбурга используются в тексте настоящих Правил как равнозначные.
В тексте настоящих Правил используются следующие основные понятия и термины:
акт выбора земельного участка - документ, являющийся результатом выбора земельного участка для строительства объекта капитального строительства (в том числе линейного), а в необходимых случаях для установления его охранной или санитарно-защитной зоны;
акт приемки объекта капитального строительства - документ о завершении строительства, реконструкции на основании договора, оформленный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, подписанный застройщиком (заказчиком) и исполнителем (подрядчиком) работ по строительству, реконструкции объекта капитального строительства, удостоверяющий, что обязательства исполнителя (подрядчика) перед застройщиком (заказчиком) выполнены;
архитектурный масштаб - крупность членений архитектурной формы по отношению к размерам самого здания и окружающей застройки;
архитектурное решение - авторский замысел архитектурного объекта - его внешнего и внутреннего облика, пространственной, планировочной и функциональной организации, зафиксированный в архитектурной части документации для строительства и реализованный в построенном архитектурном объекте;
временно расположенные объекты - сооружения, выполненные из легких конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений;
жилой дом блокированной застройки - жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации, подготовленной для строительства жилых домов блокированной застройки;
градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства;
градостроительная подготовка территорий - деятельность, осуществляемая посредством подготовки документации по планировке территории, по установлению границ застроенных и подлежащих застройке земельных участков для их последующего образования и предоставления, в целях развития застроенных территорий, комплексного освоения территорий, строительства объектов капитального строительства, возведения объектов на территориях общего пользования, а также приобретения прав на эти земельные участки гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках;
градостроительное зонирование - зонирование территории муниципального образования "город Оренбург" в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;
градостроительные изменения - изменение параметров, видов использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства в соответствии с требованиями градостроительного регламента;
градостроительный план земельного участка - документ, подготавливаемый в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа, содержащий информацию о границах, разрешенном использовании земельного участка и иную информацию в соответствии с частью 3 статьи 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации, используемый для разработки проекта границ застроенного или подлежащего застройке земельного участка, разработки проектной документации для строительства, выдачи разрешения на строительство, выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;
жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
застройка - это строительство, реконструкция на земельном участке зданий и сооружений (в том числе на месте сносимых объектов) самим собственником или с разрешения собственника другими лицами при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, выполнении инженерных изысканий, подготовки проектной документации, а также требований о целевом назначении земельного участка;
застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом", органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;
земельные участки общего пользования - земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (для прохода, проезда, обслуживания сетей и объектов инженерно-технического обеспечения), и не подлежащие приватизации, с отображением их в документации по планировке территории в виде границ зон действия публичных сервитутов;
зона водоохранная - территория, которая примыкает к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которой устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в соответствии с Водным кодексом РФ в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира;
зона запретная, район запретный - устанавливаются в целях обеспечения безопасности хранения вооружения, военной техники и другого военного имущества, защиты населения и объектов производственного, социально-бытового и иного назначения, а также окружающей среды при чрезвычайных ситуациях техногенного и природного характера;
зона защитно-мелиоративная - предназначена для защиты территорий населенных пунктов (либо их частей) от неблагоприятных природных явлений. Включает в себя посадки деревьев и кустарников для защиты от вредного воздействия ветров, снежных и песчаных заносов, для укрепления берегов, откосов, ликвидации оползневых явлений, прекращения оврагообразования и осушения избыточно увлажненных территорий;
зона санитарно-защитная - специальная территория с особым режимом использования вокруг объектов и производств, являющихся источниками негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека, размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером между жилыми кварталами и источниками негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме;
зоны охраны памятников истории и культуры - зоны с особыми условиями использования территории, регулируемыми законодательством об объектах культурного наследия, границы которых установлены и описаны в составе градостроительных регламентов в соответствии с действующим законодательством об объектах культурного наследия;
зоны санитарной охраны - территории с особыми условиями использования земельных участков и объектов капитального строительства, предназначенные для защиты от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, на которых они расположены. Устанавливаются и регулируются в соответствии с санитарными правилами и нормами;
зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
инженерная подготовка территории - комплекс инженерных мероприятий по освоению территории, обеспечивающих размещение объектов капитального строительства (вертикальная планировка, организация поверхностного стока, удаление застойных вод, регулирование водотоков, устройство и реконструкция водоемов, берегоукрепительных сооружений, благоустройство береговой полосы, понижение уровня грунтовых вод, защита территории от затопления и подтопления, освоение оврагов, дренаж, выторфовка, подсыпка и т.д.);
инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование города Оренбурга;
инженерные изыскания - изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования;
капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) (далее - капитальный ремонт) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;
капитальный ремонт линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
Решениями Оренбургского городского Совета от 04.03.2014 N 783, от 24.12.2014 N 941 в карту градостроительного зонирования были внесены изменения.
карта градостроительного зонирования - карта в составе Правил землепользования и застройки города Оренбурга, на которой отображаются границы территориальных зон и их кодовые обозначения;
красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты);
линии регулирования застройки - линии, устанавливаемые в документации по планировке территории (в том числе в градостроительных планах земельных участков) по красным линиям, или с отступом от красных линий и, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, определяющие место допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
линейные объекты - линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), сети инженерно-технического обеспечения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и иные подобные сооружения, проложенные надземным, наземным и подземным способом;
личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений;
межевание - комплекс работ по установлению, изменению и закреплению в проекте межевания и на местности границ существующих и вновь образуемых земельных участков как объектов недвижимости с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат;
многоквартирный жилой дом - совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный жилой дом содержит в себе элементы общего имущества собственников жилых помещений в соответствии с жилищным законодательством;
несущие конструкции - строительные конструкции, образующие заданную проектом схему здания, обеспечивающие его пространственную устойчивость, прочность, жесткость и устойчивость, сооружения расчетных внешних воздействиях;
объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
объект культурного наследия (памятник истории и культуры) - объект недвижимого имущества со связанными с ними произведениями декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшими в результате исторических событий, представляющими собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, имеющими особое значение для истории и культуры Оренбургской области (объект регионального значения) или муниципального образования "город Оренбург" (объект местного значения), а также объект археологического наследия, статус которого закреплен в соответствии с действующим законодательством Оренбургской области;
озелененные территории общего пользования - благоустроенные озелененные территории (парки, городские сады, скверы, бульвары и зеленые насаждения вдоль улиц) на выделенных в установленном порядке земельных участках, предназначенных для рекреационных целей, доступ на которые свободен для неограниченного круга лиц;
озелененные территории ограниченного пользования - территории, используемые для рекреации всего населения города (в крупнейших городах-"миллионерах" - жителей планировочных и жилых районов). Расчет потребности в них рассчитывается на все городское население или население планировочного или жилого района плюс так называемое "временное население" - приезжие, туристы, иногородние торговцы и т.д.;
озелененные территории специального назначения - озелененные участки санитарно-защитных, водоохранных, защитно-мелиоративных, противопожарных зон, кладбищ, насаждения вдоль автомобильных и железных дорог, предназначенные для выполнения защитных, природоохранных функций, а также ботанические, зоологические и плодовые сады, питомники, цветочно-оранжерейные хозяйства;
отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства - санкционированное в порядке, установленном настоящими Правилами, отступление для конкретного земельного участка или объекта капитального строительства от предельных параметров разрешенного строительства (высоты построек, процента застройки участка, отступов построек от границ участка и т.д.), обусловленное невозможностью использовать участок в соответствии с настоящими Правилами по причине его несоответствия установленным минимальным размерам, неудобной конфигурации, неблагоприятных инженерно-геологических и иных характеристик;
парковка (парковочное место) - специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения;
правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;
проект межевания территории - документ, подготавливаемый в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков, включая планируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также предназначенные для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
проектная документация - документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта;
проект планировки территории - документ, подготавливаемый в целях обеспечения устойчивого развития территории и выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, линейных объектов, иных элементов);
пространственные параметры объекта - сведения о его местоположении на земельном участке и геометрических характеристиках (высота, протяженность, площадь);
публичный сервитут - право ограниченного пользования земельным участком, установленное законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления с учетом результатов публичных слушаний по обсуждению документации по планировке территории, в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, субъекта Российской Федерации, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков, в отношении которых оно устанавливается;
реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
строительные изменения недвижимости - изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам, иным объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, пристроек, сноса строений, земляных работ, иных действий, производимых на основании разрешения на строительство (за исключением незначительных действий, особо поименованных соответствующими нормативными правовыми актами);
территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;
территориальные зоны - зоны, для которых в настоящих правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;
территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары);
территория памятника истории и культуры - исторически сложившийся земельный участок, границы которого установлены и описаны в порядке, определенном действующим законодательством, на котором расположен памятник (вновь выявленный объект) истории и культуры;
улица - поименованный градостроительный объект, обеспечивающий транспортные и пешеходные связи между жилыми районами, а также между жилыми районами и промышленными зонами, общественными центрами, кварталами, имеющий линейные фиксированные по всей длине границы;
улично-дорожная сеть - система взаимосвязанных территориальных линейных объектов (улиц, проездов, набережных, бульваров) и территорий транспортных сооружений (развязок, тоннелей, и т.д.), являющихся территориями общего пользования;
функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;
цокольный этаж - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений;
элемент планировочной структуры - квартал, микрорайон или комплекс (границами которого являются определенные документацией по планировке территории красные линии либо подлежащие определению красные линии (в случаях отсутствия документации по планировке территории, а также район как совокупность кварталов, микрорайонов или комплексов); вид элемента планировочной структуры определяется органом местного самоуправления;
этажность здания - количество этажей, определяемое как сумма наземных этажей (в том числе мансардных) и цокольного этажа (в случае, если верх его перекрытия возвышается над уровнем тротуара или отмостки не менее чем на два метра).
Статья 2.Назначение и правовые основания Правил
1.Правила являются правовым документом, назначение и содержание которого определены статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
2.Правила вводятся в целях:
а) создания условий для устойчивого развития территории города Оренбурга, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
б) создания условий для планировки территории города Оренбурга;
в) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
г) создания благоприятных условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
3.Правила разработаны в соответствии с:
- Градостроительным кодексом Российской Федерации;
- Земельным кодексом Российской Федерации;
- Водным кодексом Российской Федерации;
- Лесным кодексом Российской Федерации;
- Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации";
- Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации";
- Федеральным законом от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды";
- Федеральным законом от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения";
- иными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации;
- законами и нормативными правовыми актами Оренбургской области;
- муниципальными нормативными правовыми актами.
4.Правила разработаны с учетом Генерального плана города Оренбурга, утвержденного решением Оренбургского городского Совета от 10.10.2008 N 674.
5.Настоящие Правила обязательны для исполнения на территории муниципального образования "город Оренбург".
6.Настоящие Правила регламентируют деятельность по:
- градостроительному зонированию территории муниципального образования "город Оренбург" и установлению градостроительных регламентов по видам разрешенного использования с учетом особых условий ее использования, а также параметров строительного изменения объектов капитального строительства;
- разделению (межеванию) городской территории на земельные участки, образуемые как объекты недвижимости с фиксированными границами путем разработки, согласования и утверждения проектов планировки, межевания;
- разработке и утверждению проектной документации на объект капитального строительства, реконструкции;
- выдаче разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- предоставлению земельных участков гражданам и юридическим лицам;
- подготовке оснований и условий для принятия решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд, а также для установления сервитутов;
- обеспечению открытости и доступности для граждан и юридических лиц информации о землепользовании и застройке, а также их участия в принятии решений по этим вопросам;
- внесению изменений в настоящие Правила;
- иным действиям, связанным с регулированием землепользования и застройки на территории муниципального образования "город Оренбург".
Правила применяются в равной степени ко всем участкам, расположенным в границах территориальных зон.
Статья 3.Система градостроительных регламентов
1.Градостроительный регламент устанавливается в границах всех территориальных зон и определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе возведения и эксплуатации объектов капитального строительства.
2.Правилами установлены два типа регламентов:
I тип - основные регламенты разрешенного использования земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах территориальных зон. Содержат перечень видов использования участка, вытекающих из его функционального назначения.
II тип - дополнительные регламенты ограничения градостроительной деятельности в зонах с особыми условиями использования территории. Содержат перечень запретов и ограничений, обусловленных наличием в пределах территориальных зон факторов, описанных в главе 13 Правил.
3.Требования всех "основных" и "дополнительных" регламентов, установленных в Правилах применительно к конкретной территории, суммируются. Это значит, что к земельным участкам, иным объектам недвижимости применяются регламенты как основные, так и дополнительные, обусловленные распространением того или иного фактора, ограничивающего градостроительную деятельность. Следовательно, для земельных участков и объектов разрешенным является такой вид использования, который учитывает не только требования основного регламента, но и ограничения по природно-техногенным, санитарно-гигиеническим и экологическим условиям или условиям охраны памятников, если эти земельные участки попали в соответствующие зоны с особыми условиями использования территорий.
Статья 4.Открытость и доступность информации о Правилах
Настоящие Правила, включая все входящие в их состав картографические и текстовые документы, являются открытыми для всех физических, юридических, а также должностных лиц, и публикуются в порядке, установленном для официального опубликования нормативных правовых актов города Оренбурга, и размещаются на официальном интернет-портале города Оренбурга.
Администрация города Оренбурга обеспечивает:
- возможность ознакомления с настоящими Правилами в Департаменте градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, иных органах и организациях, участвующих в регулировании землепользования и застройки в городе Оренбурге;
- предоставление Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга заинтересованным лицам информации, которая содержится в Правилах в соответствии с действующим законодательством.
Граждане имеют право участвовать в принятии решений по вопросам землепользования и застройки в соответствии с действующим законодательством.
Статья 5.Участники отношений в сфере землепользования и застройки
1.Общие положения о физических и юридических лицах, осуществляющих землепользование и застройку, и их действиях:
а) В соответствии с законодательством настоящие Правила, а также принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты муниципального образования город Оренбург регулируют действия физических и юридических лиц, которые:
- обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка (земельных участков);
- являясь правообладателями земельных участков, иных объектов недвижимости, осуществляют их текущее использование, а также подготавливают проектную документацию и осуществляют в соответствии с ней строительство, реконструкцию, иные изменения объектов капитального строительства;
- являясь собственниками помещений в многоквартирных домах, по своей инициативе обеспечивают действия по формированию земельных участков многоквартирных домов;
- осуществляют иные действия в области землепользования и застройки.
б) К указанным в подпункте а) "иным действиям" в области землепользования и застройки отнесены, в частности:
- возведение некапитальных строений на земельных участках общего пользования, не подлежащих приватизации и передаваемых в аренду;
- переоформление одного вида ранее предоставленного права на земельные участки на другой вид права, в том числе переоформление права пожизненного наследуемого владения или права бессрочного пользования на право собственности и другие виды, предусмотренные законодательством;
- иные действия, связанные с землепользованием и застройкой.
Статья 6.Действие Правил по отношению к документации по планировке территории, утвержденной в установленном порядке до введения в действие Правил
Глава администрации города Оренбурга в установленном порядке принимает решения:
- о подготовке предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в связи с выявленным несоответствием их генеральному плану города Оренбурга, возникшим в результате внесения в такой генеральный план изменений;
- о приведении в соответствие с настоящими Правилами ранее утвержденной и нереализованной документации по планировке территории, в том числе в части установленных настоящими Правилами градостроительных регламентов;
- о подготовке новой документации по планировке территории, которая после утверждения в установленном порядке может послужить основанием для подготовки предложений о внесении изменений в настоящие Правила в части уточнения, изменения состава и границ территориальных зон, видов разрешенного использования, предельных параметров разрешенного строительства применительно к соответствующим территориальным зонам.
Внесение изменений в генеральный план города, утверждение иных документов территориального планирования (Российской Федерации, Оренбургской области) и планировки (применительно к территории города Оренбурга), внесение изменений в такие документы, утверждение новой документации по планировке территории являются основаниями для внесения изменений в Правила в соответствии с процедурой, установленной Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Статья 7.Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам
1.Принятые до вступления в силу настоящих Правил муниципальные правовые акты по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.
2.Разрешительные и распорядительные акты органа местного самоуправления города Оренбурга об установлении права на использование земельных участков и объектов капитального строительства, правоустанавливающие документы на земельные участки и объекты капитального строительства, выданные физическим и юридическим лицам до вступления в силу настоящих Правил, являются действительными при условии, что их срок действия не истек.
3.Отношения по поводу самовольного занятия земельных участков, использования самовольно занятых земельных участков регулируются земельным законодательством. Отношения по поводу самовольного строительства, использования самовольных построек регулируются гражданским законодательством.
Статья 8.Использование и строительные изменения объектов недвижимости, не соответствующих Правилам
1.Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости, существовавшие до вступления в силу настоящих "Правил", являются в соответствии с частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не соответствующими градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования для соответствующей территориальной зоны (например, жилые, рекреационные территории, больницы - в санитарно-защитной зоне, либо производственный объект, имеющий санитарную опасность, - среди жилищной застройки в центральной части города, либо полигон ТБО - в водоохранной зоне, либо кладбище - в прибрежной защитной полосе и т.п.);
- их размеры и параметры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
2.В случаях если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
3.Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
Статья 9.Сфера применения Правил землепользования и застройки
1.Настоящие Правила применяются в качестве правового основания при решении следующих вопросов и действий в сфере градостроительных отношений на территории муниципального образования "город Оренбург":
- подготовки на основе документов территориального планирования города (генерального плана) проектов планировки и межевания отдельных его структурных единиц;
- разработки и согласование проектной документации для строительства, реконструкции объекта капитального строительства;
- подготовки решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также для установления публичных сервитутов;
- иных вопросов и действий, связанных с реализацией прав и обязанностей физических и юридических лиц, а также полномочий органов местного самоуправления в сфере землепользования и застройки.
Глава 2.Участники отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки
Статья 10.Полномочия органов местного самоуправления в области землепользования и застройки города Оренбурга
1.Органами местного самоуправления, регулирующими землепользование и застройку в городе Оренбурге в части соблюдения настоящих Правил, являются:
- Оренбургский городской Совет - осуществляет от имени населения города Оренбурга права собственника в отношении муниципальных земель, определяет в соответствии с земельным законодательством порядок предоставления и изъятия земельных участков для муниципальных нужд, а также распоряжения земельными участками на территории города Оренбурга;
- Глава города Оренбурга - высшее должностное лицо муниципального образования "город Оренбург";
- администрация города Оренбурга - владеет, пользуется и распоряжается имуществом, находящимся в муниципальной собственности, в том числе муниципальными землями, в порядке, установленном Оренбургским городским Советом.
2.К полномочиям Оренбургского городского Совета в области градостроительной деятельности относятся:
- утверждение документов территориального планирования городского округа;
- утверждение местных нормативов градостроительного проектирования;
- утверждение правил землепользования и застройки и внесение в них изменений
- и иные полномочия, определенные Уставом города Оренбурга и муниципальными правовыми актами.
3.К полномочиям администрации города Оренбурга относятся следующие полномочия:
- принятие решений и заключение договоров о развитии застроенных территорий, комплексном освоении территорий;
- планирование использования земель, находящихся в муниципальной собственности, путем утверждения проектов планировки и межевания территории
- и иные полномочия, определенные Уставом города Оренбурга и муниципальными правовыми актами.
4.В соответствии с федеральным законодательством и законодательством Оренбургской области до разграничения государственной собственности на землю администрация города Оренбурга осуществляет на территории административного центра Оренбургской области - города Оренбурга - распоряжение земельными участками в рамках предоставленных полномочий.
5.После разграничения государственной собственности на землю администрация города Оренбурга осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности в полном объеме.
6.Регулирование и контроль землепользования и застройки со стороны администрации города Оренбурга осуществляют следующие отраслевые (функциональные) органы:
- Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга;
- Комитет по управлению имуществом города Оренбурга;
- иные органы, уполномоченные регулировать и контролировать земельные отношения в городе Оренбурге.
7.Органы местного самоуправления, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку:
- представляют заключения и информацию по запросу Главы города Оренбурга и Комиссии по землепользованию и застройке по вопросам, вынесенным на публичные слушания;
- участвуют в регулировании землепользования и застройки в рамках своих полномочий в соответствии с законодательством Российской Федерации и правовыми актами органов государственной власти Оренбургской области и правовыми актами органов местного самоуправления города Оренбурга.
8.Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - ДГиЗО) по вопросам применения настоящих Правил осуществляет:
- обеспечение разработки Правил землепользования и застройки города Оренбурга;
- участие в согласовании изменений в Правила;
- подготовку предложений по совершенствованию нормативной правовой базы в области градостроительства, в том числе по внесению изменений, вносимых в Правила;
- ведение карты градостроительного зонирования, внесение в нее утвержденных в установленном порядке дополнений и изменений;
- проверку проектной документации на соответствие настоящим Правилам и техническим регламентам;
- подготовку и выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию;
- проверку проектной документации на соответствие градостроительным планам;
- подготовку предложений о выборе земельных участков для строительства, реконструкции объектов недвижимости на территории города Оренбурга в соответствии с документами территориального планирования, настоящими Правилами и документацией по планировке территории, а также об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории;
- подготовку заключений о возможности использования земельных участков для строительства объектов недвижимости и реконструкции;
- подготовку заключений об изменении вида разрешенного использования, ограничениях использования земельных участков;
- абзац исключен
- подготовку графических и текстовых материалов по установлению границ земельных участков, согласование проектов границ земельных участков, разработку проектов технического межевания земельных участков;
- подготовку, утверждение и выдачу градостроительных планов земельных участков;
- участие в подготовке документов для проведения конкурсов, аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договора их аренды (далее - торги) в части определения местоположения земельных участков, определения разрешенного использования земельных участков, ограничений использования земельных участков, подготовки конкурсных условий проведения торгов;
- подготовку, утверждение и выдачу застройщикам градостроительных планов земельных участков;
- предоставление заинтересованным лицам информации, которая содержится в Правилах и утвержденной градостроительной документации;
- подготовку для главы администрации города Оренбурга, Оренбургского городского Совета докладов о реализации и применении Правил, включающих соответствующий анализ и предложения по их совершенствованию путем внесения в них изменений;
- проверку материалов, содержащихся в проектной документации на соответствие градостроительным планам;
- рассмотрение проектов по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;
- абзац исключен
- осуществление муниципального контроля за использованием земель муниципального образования "город Оренбург";
- обеспечение открытости и доступности информации о землепользовании и застройке для физических и юридических лиц, а также их участия в обсуждении этих вопросов;
- подготовку градостроительного заключения о функциональном назначении земельного участка;
- осуществляет ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.
В порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, Оренбургской области, муниципальными правовыми актами, от имени администрации города Оренбурга:
- утверждает и выдает схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории;
- принимает решение об образовании, разделе, объединении, выделе земельных участков;
- исключен
- выдает разрешения на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов, расположенных на территории города Оренбург, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами;
- осуществляет предоставление земельных участков на территории муниципального образования "город Оренбург";
- осуществляет иные полномочия, предусмотренные муниципальными правовыми актами.
Статья 11.Комиссия по землепользованию и застройке при администрации города Оренбурга
Комиссия по землепользованию и застройке (далее - Комиссия) осуществляет свою деятельность в соответствии с Положением, утвержденным постановлением администрации города Оренбурга.
Статья 12.Полномочия в области землепользования и застройки, осуществляемые Государственным органом охраны объектов культурного наследия
1.Функции уполномоченного органа в сфере государственной охраны объектов культурного наследия на территории Оренбургской области осуществляет Министерство культуры, общественных и внешних связей Оренбургской области (далее - Госорган) в рамках полномочий, определенных Положением, утвержденным указом Губернатора Оренбургской области.
2.Границы ведения Госоргана в области охраны и использования памятников истории и культуры в части указанного контроля определяются границами зон действия ограничений, отображенными на схеме зон охраны памятников истории и культуры в составе настоящих Правил.
ДГиЗО обеспечивает сохранение, использование и популяризацию объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности муниципального образования "город Оренбург".
Глава 3.Особенности использования земельных участков
Статья 13.Резервирование земельных участков для муниципальных нужд
1.Резервирование земель для муниципальных нужд осуществляется в случаях:
- связанных с размещением объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения, автомобильных дорог местного значения;
- иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях.
2.Решение о резервировании земель для муниципальных нужд принимается администрацией города Оренбурга на основании документации по планировке территории.
3.Земли для муниципальных нужд могут резервироваться на сроки, установленные в части 3 статьи 70.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
4.Порядок резервирования земель для муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации.
Статья 14.Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд
1.Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации.
2.Изъятие земельного участка допускается по истечении одного года с момента уведомления о принятом решении лица, у которого осуществляется изъятие земельного участка.
Изъятие земельного участка до истечения года со дня получения указанного уведомления осуществляется только с согласия собственника, землепользователя, землевладельца или арендатора земельного участка.
3.Принудительное отчуждение земельного участка для муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
4.Порядок выкупа земельного участка для муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
Статья 15.Ограничения оборотоспособности земельных участков
1.Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
2.Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан", Федеральным законом от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".
3.Границы земельных участков, на которые накладываются ограничения оборотоспособности, отображаются в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Статья 16.Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)
1.Сервитуты могут быть частными и публичными.
2.Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
3.Публичный сервитут устанавливается в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
4.Публичные сервитуты устанавливаются в случаях, указанных в части 3 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации.
5.Сервитут может быть срочным или постоянным.
6.Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
7.Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
8.Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
9.Границы зон действия публичных сервитутов отражаются в государственном кадастре недвижимости и обозначаются на градостроительных планах земельных участков.
10.Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются Федеральным законом от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Статья 17.Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами
1.Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
2.Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор недвижимости (с согласия собственника) обеспечивают внесение соответствующих изменений в правоустанавливающие документы.
3.В случае если правообладатель земельного участка и/или объекта капитального строительства запрашивает изменение основного разрешенного вида использования на условно разрешенный вид использования, применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства в соответствии со статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации и в соответствии со 18 настоящих Правил.
4.Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах территорий, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования применяется в соответствии с федеральными законами.
Статья 18.Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства
1.Физическое или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляют заявление о предоставлении указанного разрешения в Комиссию по землепользованию и застройке.
2.Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях в соответствии с порядком, установленным статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
3.На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования Комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования либо об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их в уполномоченный орган.
4.Глава администрации города Оренбурга принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования либо об отказе в предоставлении такого разрешения. Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов.
5.Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.
6.В случае если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент в установленном для внесения изменений в правила землепользования и застройки порядке, после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования такому лицу принимается без проведения публичных слушаний.